Gần 70% lượng bán các sản phẩm bất động sản như biệt thự, nhà phố tại TP HCM có giá trị trên 30 tỷ đồng một căn, hầu hết tập trung ở nhóm những khách mua có tài chính lớn.

1. Những báo cáo mới về thị trường

Trong một vài các báo cáo mới đây, đơn vị Savills đã nghiên cứu va cho biết rằng thị trường bất động sản nhà phố, biệt thự ở TP HCM đã hoạt động kém nhất trong 5 năm vừa qua. Năm 2023, nguồn cung sơ cấp của thị trường bất động sản này chỉ đạt gần 1.000 căn, đã giảm 40% theo năm, chủ yếu đến từ những sản phẩm hàng tồn kho giá cao. Lượng bán chỉ đạt khoảng 290 căn, giảm hơn 70% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 30%, mức thấp nhất trong nửa thập kỷ qua.

"Sản phẩm biệt thự, nhà phố trên 30 tỷ đồng tiếp tục chiếm lĩnh thị trường bởi lượng bán ra đạt gần 70%", bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận S22M Savills Việt Nam và nghiên cứu, cho biết.

Bất động sản nhà phố và biệt thự tại Thủ Thiêm, TP HCM. 

Thành Phố HCM được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản ghi nhận là nơi có mức giá tăng cao của sản phẩm nhà liền thổ . Trong khi những báo cáo của năm 2023, giá bán vượt 12.000 USD mỗi m2 (gần 300 triệu mỗi m2) đã ghi nhận tại một số dự án nằm trong hệ sinh thái tích hợp, xa trung tâm TP HCM, Avison Young cho biết. Còn giá sơ cấp trung bình biệt thự, liền kề đạt 7.000-9.000 USD mỗi m2 (khoảng 172-295 triệu đồng mỗi m2). Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của thị trường chỉ ở mức 20-30%.

Theo DKRA những dữ liệu thống kê cũng cho thấy giá của một căn biệt thự, nhà phố trong các dự án mới ở TP HCM  có giá cao nhất hơn 60 tỷ đồng, và thấp nhất từ 7,3 tỷ đồng. So với năm trước đã giảm 92%, lượng tiêu thụ ở mức thấp. DKRA cho biết, dù chịu áp lực của nhiều chi phí đầu vào, mặt bằng giá sơ cấp biệt thự liền kề giảm rất ít, trung bình 6-10% so với lần mở bán trước.

2. Lý giải thực trạng thị trường 

Lý giải tình trạng này, bà Giang Huỳnh cho rằng sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành TP HCM đã đẩy giá nhà tăng cao. Nguồn cung giới hạn trong khi chủ đầu tư hướng đến phân khúc cao cấp khiến đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

Thị trường bất động sản biệt thự, nhà phố liền kề tại TP HCM hoạt động ngày càng kém đã phản ảnh đúng với chu kỳ phát triển của phân khúc sản phẩm bất động sản này. Trong định hướng phát triển đô thị của thành phố đến năm 2030, thành phố Hôf Chí Minh sẽ tập trung chính vào việc phát triển loại hình bất động sản nhà ở cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn cuar ngươi dân tại thành phố.

Bà Giang nói "Sản phẩm bất động sản biệt thự, nhà phố liền kề có giá bán cao tập trung hầu hết vào nhóm khách hàng mua giàu có vì ngày càng khan hiếm".

Nhận Định Của Các Chuyên Gia

Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group Ông Võ Hồng Thắng, cho biết rằng giá bán nhà phố hiện tại ở TP HCM tăng cao kỷ lục một phần vì nhiều chủ đầu tư lạm dụng khái niệm phân khúc sản phẩm bất động sản "shophouse" nhằm đẩy giá lên cao, thúc đẩy xây dựng tràn lan trong khi quy hoạch dòng sản phẩm không phù hợp để kinh doanh. Với tỷ suất lợi nhuận thực tế chỉ đạt 1-1,5%, ông Thắng nhìn nhận khách hàng của phân khúc này thuộc nhóm đặc thù nên cần phải cân nhắc kỹ vì nguồn vốn bỏ ra sẽ rất cao.

Ở góc độ phát triển, chuyên gia cho rằng nhà đầu tư địa ốc ngày càng thận trọng sau giai đoạn khó khăn. Vì vậy mà yếu tố về vị trí phát triển dự án nhà liền thổ cần phải được chú trọng hơn, ưu tiên những khu vực có nhu cầu ở thực. Để tăng khả năng hấp thụ, dự án cần có giá bán hợp lý, đầu tư vào chất lượng, quy hoạch bài bản, tiến độ và pháp lý minh bạch.

Dự báo năm 2024

Savills cho biết sẽ có đến 1.400 căn sẽ gia nhập vào thị trường bất động sản trong dự báo vêf nguồn cung 2024, và 65% sản phẩm bất động sản có giá 20-30 tỷ đồng cho một căn. Nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh lân cận như Bình Dương với 90% nguồn cung dưới 10 tỷ đồng một căn hay Đồng Nai với 41% dự án mới có giá 5-10 tỷ đồng một căn.